가등기 후 본등기,
사해행위는 언제를 기준으로 판단하나

최종 업데이트: 2026-06-05 · 작성·감수: 조현재 변호사(법률사무소 현송)

원칙 — 판단 시점은 '가등기의 원인행위 당시'

사해행위취소에서 채무자의 무자력(채무초과)과 사해의사는 원칙적으로 사해행위가 있은 때를 기준으로 판단합니다. 그리고 매매예약에 기해 가등기를 한 뒤 본등기가 이루어진 경우, 본등기는 이미 성립한 예약완결권을 실현한 행위로 보아, 사해행위 해당 여부를 가등기의 원인이 된 매매예약 당시를 기준으로 판단한 판례 법리가 있습니다. 이 틀만 떼어 보면 "예약 당시 자력이 충분했으니 사해행위가 아니다"라는 논리가 성립할 여지가 있습니다.

함정 — 이 법리는 '진정한 예약완결권의 행사'를 전제로 한다

문제는 그 원칙이 예약 자체가 진정한 것임을 전제로 한다는 점입니다. 다음과 같은 사정이 있으면 보호막이 사라집니다.

• ·가장행위(통정허위표시)로 평가될 때 — 빚이 생긴 뒤 빼돌리려고 미리 형식만 만들어 둔 예약이라면, 예약 시점 기준이라는 전제 자체가 무너집니다.
• ·본등기가 새로운 처분일 때 — 본등기가 가등기상 권리의 단순 실현이 아니라 본등기 무렵 새로 이루어진 증여로 평가되면, 판단 기준시점이 본등기 시점(=무자력 상태)으로 당겨집니다.

매매예약(유상)과 증여예약(무상)은 무엇이 다른가?

위 매매예약 법리는 본래 담보 목적의 유상 예약을 전제로 발전했습니다. 대가가 오간 거래는 그 자체로 정당한 경제적 실질이 있기 때문입니다. 반면 대가 없는 증여예약은 채무자의 책임재산을 그대로 줄이는 무상행위입니다. 무상행위는 유상행위보다 사해성이 인정되기 쉽고, 가족·친족 사이에서는 재산을 받은 사람(수익자)이 사정을 몰랐다는 선의 항변도 인정받기가 까다롭습니다. 즉 "증여예약 가등기"는 형식은 매매예약과 비슷해 보여도, 법적 평가에서는 훨씬 불리한 출발선에 섭니다.

채무초과 상태에서 본등기를 했다면?

법원은 형식보다 실질을 봅니다. 자력이 충분하던 시기에 증여예약·가등기만 해두고, 채무가 쌓여 채무초과에 빠진 뒤 비로소 본등기로 소유권을 넘긴 일련의 흐름은, 처음부터 채권자의 강제집행을 회피하기 위한 구조로 의심받기 쉽습니다. 이때 법원이 예약을 가장행위로 보거나 본등기를 실질적 처분으로 재구성하면, 결국 무자력 상태인 본등기 시점을 기준으로 사해행위가 인정될 수 있습니다.

민사를 넘어 — 형사책임(강제집행면탈)도

이런 구조가 강제집행을 면할 목적으로 설계된 것으로 드러나면, 사해행위취소(민사)를 넘어 강제집행면탈죄(형법 제327조)가 별도로 문제될 수 있습니다. 재산을 은닉·허위양도하거나 허위채무를 부담해 채권자를 해한 경우가 이에 해당합니다. 민사상 취소와 형사책임은 별개로 판단되므로, "취소만 당하면 그만"이 아니라는 점을 유의해야 합니다.

정리 — '예약 시점 자력'은 출발점일 뿐, 결론이 아니다

"예약 당시 자력이 충분했다"는 사정은 검토의 출발점이지 안전을 보장하는 결론이 아닙니다. 오히려 가족 간 무대가 증여예약 + 사후 본등기 구조는 법원이 형식보다 실질을 들여다보는 전형적 사안입니다. 실제 사건에서는 예약 경위, 자금·대가의 실재 여부, 본등기 시점과 채무 발생의 선후, 가등기 후 부동산의 점유·관리 상태 등 구체적 사실관계로 결론이 갈립니다.

자주 묻는 질문

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※ 본 글은 사해행위취소소송에 관한 일반적 정보 제공을 목적으로 하며, 개별 사안에 대한 법률 자문이 아닙니다. 구체적 사건은 반드시 변호사와 상담하시기 바랍니다.