건물명도·임대차보증금반환·사해행위취소소송

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건물명도·임대차보증금반환·사해행위취소소송

건물명도·임대차보증금반환·사해행위취소소송

건물명도

토지나 건물 등 부동산의 점유를 넘겨받기 위해 점유자 등을 상대로 제기하는 소송을 명도소송이라고 합니다. 점유자와의 원만한 대화나 협의가 제대로 이뤄지지 않을 경우 법원을 통해 강제로 점유를 이전받기 위한 소송입니다.

명도소송은 임대차 기간의 만료, 임차인의 임대료 연체 등으로 임대차계약이 만료, 임차인의 임대료 연체 등으로 임대차계약이 종료되었거나 취소되었을 경우 혹은 아무런 권원 없이 부동산을 불법점유하고 있는 경우 등의 사정이 있을 때 토지·건물의 소유자 또는 임대인 등이 점유자나 임차인을 상대로 제기하게 됩니다. 최근 점점 더 활성화되고 있는 경매에 있어서도, 경매주택이나 건물의 낙찰인(소유자)은 자신의 부동산을 아무런 권원없이 점유하고 있는 임차인이나 점유자가 있다고 한다면 이와 같은 명도소송을 통해 건물을 명도 받아와야 합니다.

부동산 소유자 등은 명도소송을 통해 승소판결을 받아 집행문이 발효되면 이후 강제집행을 통해 해당 부동산을 명도받아 점유를 이전받아 올 수 있습니다.

추가적으로, 임대인이나 부동산 소유자 등의 채권자는 명도소송을 제기하기 이전 반드시 ‘점유이전금지가처분신청’을 사전에 진행하여 임차인인 채무자가 명도소송 진행 중에 부동산의 점유를 타인에게 이전하지 못하도록 조치해 둘 필요성이 있습니다.

임대차보증금반환

주택임차인은 ① 대항요건(주택의 인도 및 전입신고)과 ② 임대차계약증서상의 확정일자를 갖춘 경우에는 임차주택이 경매 또는 공매되는 경우 임차주택의 환가대금에서 후순위권리자나 그 밖의 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 권리인 우선변제권을 취득합니다.

계약이 갱신된 경우에도 임대차의 존속기간은 2년이며, 계약이 갱신되는 경우에도 임차인은 언제든지 임대인에게 계약해지를 통지할 수 있습니다. 또한 임차상가건물이 임대차기간 만료 전에 경매되는 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 경매절차에 참가하여 그 건물의 환가대금에서 보증금을 회수할 수 있습니다.

임대차기간이 만료되었는데도 임대인이 보증금을 반환하지 않는 경우, 대항력과 확정일자를 갖춘 임차인은 임차보증금반환채권에 대한 집행권원과 집행문을 부여받아 강제경매를 신청하여 보증금을 회수할 수 있습니다.

특히 소액보증금의 경우에는 상가건물가액의 3분의 1을 초과하지 않는 범위에서 일정액에 대하여는 다른 담보물권에 우선하여 최우선 변제를 받을 수 있습니다. 임차보증금반환청구소송은 일반적인 민사소송절차에 따라 소장제출-답변서제출-변론기일 진행의 형태입니다.

사해행위취소소송

사해행위(詐害行爲)는 갚아야 할 빚이 있는 사람(채무자)이 고의성을 가지고 자신의 부동산 등을 매매, 증여, 담보권 설정 등을 통해 다른 사람의 명의로 이전해버리는 행위를 함으로써 채권자의 권리를 해(害)하는 행위를 의미합니다. 채무자의 사해행위로 인해 채권자는 자신의 권리를 찾지 못하는 경우가 많은데, 이런 경우 채권자는 사해행위의 대상이 된 부동산을 이전받은 제3자를 상대로 사해행위취소소송을 제기함으로써 그 사해행위의 대상이 된 법률행위(매매, 증여, 담보권설정)를 취소시켜 자신의 권리를 보전할 필요성이 있습니다.

이에 대해 민법은 채권자에 대하여 ‘사해행위취소권’을 법적으로 보장하고 있습니다(민법 제406조). 즉, 사해행위취소소송이란 채무자가 채권자를 해하는 재산상의 법률행위를 한 경우, 채권자가 채무자와 법률행위를 한 상대방(제3자로서, ‘전득자’라 합니다)을 상대로 사해행위의 취소 및 원상회복을 법원에 청구하여 채권자를 위한 책임재산을 보전시키는 소송을 의미한다고 볼 수 있습니다.

사해행위취소권은 소를 제기하는 것으로 행사할 수 있으며, 채권자가 취소원인을 안 날로부터 1년, 그 법률행위가 있은 날로부터 5년 내에 제기해야 하기에, 반드시 그 제소기간에 유의하여 권리행사를 하여야 합니다.


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